- Finance islamique
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Ces derniers temps, de nombreux clients nous ont fait part d’une offre qui circule de plus en plus fréquemment dans le domaine de la finance islamique : certains courtiers proposent de rallonger la durée d’un financement Mourabaha, ou de réduire leur apport, pour utiliser la différence ainsi générée pour investir dans une SCPI halal.
À première vue, cette stratégie semble alléchante. En prolongeant la durée du crédit, les mensualités diminuent, libérant ainsi des liquidités qui pourraient être placées dans un investissement potentiellement rentable. Mais derrière cette apparente bonne affaire se cache-t-il un réel avantage pour l’investisseur ou un piège bien dissimulé ?
La proposition soulève plusieurs questions :
- La rentabilité de l’investissement en SCPI compense-t-elle vraiment le surcoût d’un financement allongé ?
- Le montage est-il véritablement pensé pour servir les intérêts du client, ou ceux du courtier ?
Dans un contexte où chaque décision financière peut avoir des répercussions sur le long terme, il est essentiel d’analyser ce montage en détail avant de se lancer. Voyons ensemble pourquoi cette offre peut, à première vue, paraître avantageuse, mais pourrait, en réalité, s’avérer bien moins favorable qu’elle n’en a l’air.
Comprendre le financement Mourabaha
Commençons par le début : qu’est-ce que le financement Mourabaha ? Ce concept, bien connu dans le monde de la finance islamique, repose sur un principe simple : l’achat et la revente avec une marge de profit. Dans une transaction Mourabaha, la banque achète un bien trouvé par le client et le lui revend ensuite à un prix majoré, en toute transparence. Cette majoration est convenue dès le départ et peut être remboursée sur plusieurs échéances.
L’intérêt de ce mode de financement est qu’il permet aux musulmans d’acquérir des biens sans recourir à un prêt classique avec intérêts, interdits par la Charia. Pourtant, malgré sa conformité aux règles islamiques, le financement Mourabaha n’est pas sans défauts.
Prenons par exemple le coût : il est souvent bien plus élevé qu’un crédit conventionnel. Si, dans une banque classique, le taux d’intérêt peut tourner autour de 1,20%, il atteint facilement 2,40% en Mourabaha (taux en 2021, il est de plus de 4% en 2024). Ce coût supplémentaire, lié au fonctionnement même de ce type de financement, peut décourager certains clients. De plus, les conditions d’accès sont strictes : un apport initial conséquent est souvent exigé, et les durées de remboursement ne dépassent pas 25 ans.
Mais alors, pourquoi choisir un financement Mourabaha malgré ces inconvénients ? Pour beaucoup, c’est une question de convictions religieuses et éthiques. La possibilité de financer un projet tout en respectant ses croyances n’a pas de prix.
Le rôle et les avantages de la SCPI halal
Passons maintenant à la SCPI, un autre produit financier qui suscite un intérêt croissant parmi les investisseurs musulmans. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure qui permet d’investir dans l’immobilier de manière collective. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier diversifié, et vous percevez des revenus sous forme de loyers.
Ce qui distingue une SCPI halal d’une SCPI classique, c’est son respect strict des principes de la finance islamique. Par exemple, une SCPI halal ne louera jamais ses biens à des entreprises impliquées dans des activités haram (interdites par l’islam), comme la vente d’alcool ou la finance conventionnelle. De plus, elle n’aura recours à aucun emprunt bancaire pour financer ses acquisitions et veillera à ce que ses liquidités soient placées dans des investissements conformes à la charia.
Les avantages d’investir dans une SCPI halal sont nombreux. D’une part, elle offre une rentabilité attractive de 4,7% par an sur les 3 dernières années (en 2024). D’autre part, elle permet de diversifier ses investissements tout en limitant les risques, puisque les SCPI investissent dans plusieurs types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.). Ainsi, pour ceux qui cherchent à concilier rentabilité et éthique, la SCPI halal apparaît comme une solution idéale.
L’attrait du combo Mourabaha / SCPI
Certains courtiers et conseillers financiers vont plus loin et proposent de combiner ces deux produits financiers : le financement Mourabaha et l’investissement en SCPI. L’idée est séduisante sur le papier : rallonger la durée du financement Mourabaha pour réduire les mensualités, puis utiliser la différence pour investir dans des parts de SCPI. De cette manière, l’investisseur espère bénéficier à la fois d’un financement pour acheter son bien sans Riba via la Mourabaha et de la rentabilité de son placement en SCPI.
Mais cette stratégie est-elle réellement avantageuse pour le client, ou cache-t-elle des pièges ? Pour le savoir, analysons de plus près un cas concret.
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Etude de cas
Ahmed décide d’acheter une maison en optant pour un financement Mourabaha, mais un courtier lui propose de combiner Mourabaha et SCPI. Étudions sa situation précisément.
Le remboursement d’un financement Mourabaha
Courant 2021, Ahmed dispose d’un apport de 80 000€ et souhaite financer l’achat de sa résidence principale en passant par un financement Mourabaha. Ses revenus lui permettent de rembourser son financement sur 10 ans. Mais un courtier lui propose un montage financier différent : n’utiliser que 60 000€ d’apport et étendre la durée du financement à 20 ans afin d’alléger ses mensualités. La différence, soit 20 000€ + le différentiel de mensualité, serait alors investie dans une SCPI halal.
Sur le papier, l’idée semble intéressante. En étalant le remboursement sur 20 ans, Ahmed réduit sa mensualité de 3 300€ à 2 005€. Avec l’argent ainsi « libéré », il peut investir régulièrement dans la SCPI et espérer faire fructifier son capital sur le long terme. Mais est-ce réellement le cas ?
- Dans le cas où Ahmed rembourse son financement Mourabaha sur 10 ans avec un apport de 80 000 € et une mensualité de 3 300 €, cela équivaut à un remboursement total de 478 573 €.
- Dans le cas où Ahmed rembourse son financement Mourabaha sur 20 ans avec un apport de 60 000 € et une mensualité de 2 005 €, cela équivaut à un remboursement total de 541 340 €.
La différence entre le premier et le second cas est de 62 767 €.
L’estimation du placement en SCPI halal
Pour évaluer l’impact de ce montage, nous devons examiner de près les investissements en SCPI.
Pour faire ce calcul, nous prenons en compte la situation personnelle de Ahmed dont le taux marginal d’imposition est de 41%, et son régime micro foncier (abattement de 30% sur les revenus locatifs avant calcul de l’impôt) et nous ne tenons pas compte des frais de souscription à la SCPI (10% chez le courtier contre 2,8 % pour nos clients).
Concernant l’achat de parts SCPI, voici le calcul des 2 situations :
- Ahmed décide de placer 20 000 € (pris sur les 80 000 € d’apport initiaux) sur 20 ans avec achat mensuel de parts à hauteur de 1 400 € (et réinvestissement des loyers). Au bout de 20 ans, son capital atteindra la valeur de 456 548 €.
- Ahmed rembourse le financement de la Mourabaha sur 10 ans puis décide d’investir dans les parts de SCPI sur 10 ans à raison de 3 200 € par mois. Au bout de 10 ans, le capital est de 430 758 €.
La différence entre les deux options est donc de 25 790 €.
Le résultat de l’opération
Cela semble être une belle affaire. Pourtant, ce montage présente un surcoût non négligeable. En allongeant la durée du financement Mourabaha, Ahmed finit par rembourser 62 767€ de plus que s’il avait opté pour un financement sur 10 ans.
Parallèlement, en investissant dans les parts de SCPI sur 20 ans, il ne gagnerait que 25 790 €, alors qu’il devra payer 62 767€ en optant pour un remboursement du financement Mourabaha sur 20 ans.
La différence de gain : 25790€ (gain du placement) – 62767€ (surcoût du financement) = – 36977€ à la charge du client qui croit faire une bonne affaire.
Les pièges potentiels du montage
Pourquoi, alors, un courtier recommanderait-il une telle stratégie si elle n’est pas dans l’intérêt du client ?
La réponse est simple : les commissions encaissées par le courtier.
En réalisant ce montage le courtier va très fortement augmenter ses gains !
En effet, sa commission sur la SCPI étant de 7,2% sur chaque souscription, le placement va fortement augmenter ses revenus.
Reprenons le calcul sur la proposition faite :
- 20000€ investi en SCPI immédiatement + 1400€ d’achat de parts mensuel = 20000€ x 7,2 % = 1 440€
- 1400€ x 12 = 16800€ x 7,2 % = 1 209€
Finalement, le courtier va gagner 2 649€ de plus la première année, puis 1 209€ minimum les années suivantes.
Ce calcul montre que le véritable gagnant dans ce montage n’est autre que le courtier, et non le client.
Pour Ahmed, la promesse de rentabilité ne compense pas le surcoût du financement prolongé.
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Ce qu’il faut retenir
Le combo Mourabaha/SCPI, bien que séduisant sur le papier, n’est pas toujours la solution gagnante pour l’investisseur. Si cette stratégie peut parfois porter ses fruits, elle comporte des risques et des coûts cachés qu’il est important de bien comprendre. Chez Lina, nous prônons une approche différente : celle de l’indépendance et de la transparence. Notre conseil est toujours orienté vers l’intérêt du client, sans aucune commission cachée.
Avant de vous engager dans un montage financier complexe, prenez le temps de consulter des experts indépendants. Un conseil avisé peut vous éviter des déconvenues et vous orienter vers des solutions réellement adaptées à vos besoins et à vos convictions.
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FAQ : Mourabaha/SCPI
Quelle est la rentabilité que je peux espérer sur mes investissements?
La rentabilité que vous pouvez espérer dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de produit que vous choisissez, le montant de votre investissement, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. Il est important de noter que le marché de la finance islamique est volatile et que les rendements peuvent être élevés ou faibles en fonction des circonstances. En outre, vous devez prendre en compte le temps nécessaire pour atteindre votre objectif de rentabilité. Il est donc important de bien comprendre les caractéristiques de votre produit et de vous assurer qu’il convient à votre profil d’investisseur avant de placer vos fonds.
Est-ce que l'investissement est sûr?
La sécurité de votre investissement dépend de divers facteurs, notamment le type d’investissement, la réglementation applicable, les contrôles en place, etc. Dans le cadre de l’investissement en finance islamique, les investisseurs peuvent bénéficier d’un certain niveau de sécurité, car les produits proposés répondent aux principes islamiques et sont soumis à des règles et réglementations strictes. Cependant, comme pour tout type d’investissement, le risque de perte de capital est toujours présent et doit être pris en compte avant de prendre une décision d’investissement. En outre, les investisseurs devraient également se renseigner sur leurs droits et obligations et s’assurer qu’ils comprennent tous les aspects liés à l’investissement.
Quelle est la durée de l'investissement?
La durée de l’investissement dépend de la stratégie d’investissement et des objectifs que vous souhaitez atteindre. Elle peut aller de plusieurs mois à des années. Il est important de se rappeler que le temps est un facteur important dans la gestion de patrimoine et que plus le temps est long, plus les risques sont faibles.
