Mourabaha / SCPI : combo gagnant ?

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| Christophe |
financement Mourabaha

Nos clients nous informent régulièrement d’une offre qui leur est faite par des courtiers en finance islamique. Il s’agit de rallonger la durée d’un financement Mourabaha pour placer la différence d’échéance en SCPI. Alors Mourabaha / SCPI : combo gagnant ? Découvrez notre réponse détaillée ci-dessous.

Rappel sur le financement Mourabaha

Est-il encore nécessaire de présenter le financement Mourabaha tellement celui-ci fait couler d’encre ?

En bref, le financement Mourabaha est un contrat de vente transparent qui précise le prix d’achat et dont la marge est convenue au préalable entre l’acheteur et le vendeur. Cette vente peut se faire au comptant ou avec un paiement échelonné.

Ce contrat est actuellement le principal outil de financement islamique et la première solution de crédit islamique immobilier en France.

Certes, ce financement est halal pour une grande majorité de savants mais il présente de nombreux inconvénients. D’abord, l’apport et la durée que les banques exigent limite son accessibilité à trop peu de familles. Ensuite, son coût est particulièrement élevé (lorsque le taux d’une banque est à 1,20%, nous sommes à 2,40% en Mourabaha). En dernier lieu, il n’y a pas d’assurance emprunteur pour couvrir ce crédit islamique.

Les banques proposent le contrat Mourabaha sur des durées de 18 à 20 ans maximum.

Avant de découvrir le montage proposé par certains courtiers, une présentation succincte de la SCPI halal est nécessaire.

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SCPI halal : de quoi s’agit-il ?

SCPI est l’acronyme de “Société Civile de Placement Immobilier”. Ainsi, lorsque vous investissez, vous souscrivez à des parts de cette société et devenez en somme co-propriétaire des biens immobiliers qu’elle possède puis de ceux qu’elle achètera dans le futur. Enfin, vous percevez des loyers au prorata du montant de votre investissement.

Pour être conforme aux principes de la finance islamique, notre SCPI halal respecte les critères suivants :

1/ Interdiction de louer les biens à certaines activités (alcool, finance conventionnelle…)

2/ Aucun crédit bancaire n’est réalisé

3/ Pas de placement de la trésorerie sur des investissements non halal

La rentabilité espérée de notre SCPI est de 4,50% par an (attention, investir en SCPI présente des risques que nous vous invitons à découvrir ici).

Maintenant que le financement Mourabaha et l’investissement en SCPI sont plus clairs, découvrons le montage.

 

 

Mourabaha / SCPI : combo gagnant ? à voir…

Dans une banque classique, un conseiller vous dira souvent qu’il vaut mieux faire un crédit et placer son argent plutôt qu’utiliser ses ressources. Ce raisonnement se base sur des taux d’emprunt qui sont exceptionnellement bas, surtout depuis ces dernières années. Par exemple, il vous incitera à ne pas utiliser votre apport afin de l’investir sur une assurance vie ou en SCPI. D’autre part, il vous proposera de rallonger la durée de votre prêt pour réduire la mensualité et placer de l’argent tous les mois.

Ce montage qui peut parfois effectivement avoir du sens dans une banque classique semble bien moins intéressant avec la finance islamique en France.

En effet, compte tenu des conditions du crédit islamique Mourabaha, une telle opération paraît discutable. Prenons le cas réel d’un client que nous avons pu conseiller suite à la proposition d’un courtier :

Dans le cadre de son projet immobilier, ce client dispose d’un apport de 80000€ et de revenus lui permettant de rembourser son crédit islamique sur 10 ans.

Le courtier l’incite plutôt à mettre 60000€ d’apport et à partir sur 20 ans. Alors, est-ce rentable pour le client ? ou plutôt une belle affaire pour le courtier ? Voici le calcule si ce dernier réussit à lui faire investir la différence en SCPI :

1/ Mourabaha sur 10 ans avec apport de 80000€ : remboursement du client de 478573€ (mensualité de 3300€)

2 / Mourabaha sur 20 ans avec apport de 60000€ : remboursement du client de 541340€ (mensualité de 2005€)

Soit une différence de 62767€.

Estimation du placement en SCPI :

Pour faire ce calcule, nous prenons en compte la situation du client dont le taux marginal d’imposition est de 41%. Nous ne comptons pas les frais de souscription (12% chez le courtier contre 6% pour nos clients). Nous estimons également que le client entrera dans le régime du micro foncier (abattement de 30% sur les revenus locatif avant calcule de l’impôt). Enfin, nous partons sur 1400€ d’achat de parts mensuel (obligatoirement un multiple de 200€).

1/ Placement de 20000€ sur 20 ans avec achat mensuel de parts pour 1400€ (et réinvestissement des loyers) : le capital obtenu au bout des 20 ans est de 456548€

2/ Placement de la dixième à la vingtième année de 3200€ par mois lorsque le prêt sera terminé : le capital final est de 430758€

La différence de gain est donc de 25790€.

Résultat de l’opération :

En rallongeant le prêt et en réduisant l’apport, le surcoût est de 62767€. En investissant la différence disponible le gain du placement sur les 20 ans est plus intéressant de 25790€.

Résultat final pour le client : 25790€ (gain du placement) – 62767€ (surcoût du financement) = -36977€

Ainsi, cette solution n’est pas favorable au client malgré que nous n’ayons pas tenu compte des frais de souscription sur la SCPI. Par conséquent, une question subsiste : pourquoi le courtier a conseillé ce montage ?

En définitive, lorsqu’un courtier accompagne un client sur un financement Mourabaha, il perçoit jusqu’à 3600€ (pour le plus cher d’entre eux). C’est une commission importante, surtout lorsque nous la comparons aux tarifs habituels des courtiers. Mais, la règle d’or en finance étant de réaliser plus de profits, il faut proposer des solutions permettant de gagner toujours plus.

Ainsi, en réalisant ce montage le courtier va très fortement augmenter ses gains !

En effet, sa commission minimum sur la SCPI étant de 6% sur chaque souscription, le placement va fortement augmenter ses revenus.

Reprenons le calcul sur la proposition faite :

20000€ investi en SCPI immédiatement + 1400€ d’achat de parts mensuel =

20000€ x 6% = 1200€

1400€ x 12 = 16800€ x 6% = 1008€

Finalement, le courtier va gagner 2208€ de plus la première année, puis 1008€ minimum les années suivantes.

Alors à la question “Mourabaha / SCPI : combo gagnant ?”, nous pouvons répondre que le vrai gagnant dans cette opération est uniquement le courtier.

Chez Lina, nous sommes un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant. Notre rémunération ne provient que de nos clients et jamais des produits que nous proposons. Nous n’avons dès lors aucun avantage à proposer des montages qui ne sont pas dans votre intérêt. De plus, grâce à ce statut vous économiser toutes les commissions d’intermédiation auxquelles Lina aurait pu prétendre.

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