L’immobilier

Tout d’abord, nous tenons à rappeler que les comités de conformité spécialisés en finance islamique refusent catégoriquement tout type de prêt à interêt, même si le taux est très faible, et peu importe s’il existe des alternatives ou pas dans le pays où réside le musulman. Dès lors, ils vont recommander de mettre en place des solutions qui respecterons l’interdiction du Riba et d’autres critères spécifiques à notre religion. 

Vous n’aurez alors que quatre solutions pour concrétiser votre projet immobilier : l’autofinancement, le financement Mourabaha, le prêt à taux zéro et le contrat Mousharaka. 

1/ Autofinancement

La plupart du temps, notamment les salariés, oublient l’idée de placer le plus tôt possible leur épargne afin d’acquérir un premier bien et de le revendre pour acheter ensuite plus grand, ou, seconde possibilité, d’acheter plusieurs petits biens qu’ils loueront afin de couvrir leur propre loyer. Pourquoi cette option est rarement retenue ? Parce que cela fait 15 ans que nous leur faisons croire qu’en allant demander un financement Mourabaha à la banque, ils pourront immédiatement acheter le bien de leurs rêves. Vous vous apercevrez très vite dans le second point que la réalité est malheureusement bien différente. Lorsque vous souhaitez vous lancer dans une stratégie d’autofinancement de biens immobiliers, vous devez en premier lieu définir vos ressources actuelles mobilisables (liquidités en banque, argent disponible sur des Plan Épargne Entreprise…) ainsi que votre capacité d’épargne mensuelle. Une fois que cela est fait, vous devez placer votre argent sur des solutions conformes à l’éthique islamique afin d’éviter qu’il ne perde de la valeur au fil des années à cause de l’inflation. Une fois le capital atteint, vous pourrez acheter votre première résidence principale ou réaliser votre investissement locatif. Dans ce second cas, une étude spécifique de rentabilité devra être réalisée afin d’opter pour la solution fiscale la plus avantageuse pour vous.

2/ Mourabaha

S’il y a bien, en finance islamique, un sujet qui a fait couler beaucoup d’encre et qui est des plus discutables, c’est le financement Mourabaha. Chez Lina, pendant longtemps nous avons accompagné des clients dans l’obtention de leur financement Mourabaha, faisant confiance au comité de conformité qui valide le produit. Ce n’est qu’une fois après avoir échangé avec la BRED et la banque CHAABI, qui sont les seules banques à proposer le financement Mourabaha (la BRED via sa filiale SOFIDER), que nous avons décidé de questionner un autre comité, complètement indépendant (qui n’est pas rémunéré par des banques ou par des courtiers), composé des docteurs Mohamed SINERA et Salim MCHICH. Leur réponse a été sans appel, le financement Mourabaha, tel qu’il est réalisé en France, n’est, selon eux, pas conforme à l’éthique islamique. S’ils confirment que des autorités internationales valident le financement Mourabaha, ils expliquent en revanche que c’est l’opération, dans sa globalité et telle qu’elle est réalisée en France, qui pose problème (exemple d’une vidéo de Cheikh Mohamed SINERA). Maintenant, si nous mettons de côté un instant l’aspect purement éthique (nous respectons bien sur toutes les divergences), nous allons vous expliquer les problèmes d’ordre technique que pose le financement Mourabaha en France. 

Tout d’abord, des études de 2010 démontrent que le besoin de financement immobilier pour les musulmans de France serait d’au moins 40000 à 60000 dossiers par an. Ce chiffre nous paraît tout à fait cohérent puisque, seulement sur notre site, nous recevons déjà près de 15000 demandes par an. Face à cela, et comme nous l’avons déjà dit, seules deux banques proposent ce financement et nous estimons qu’au grand maximum, ce n’est pas plus de 1000 dossiers qui sont réalisés sur l’année. Ainsi, et contrairement à tout ce que certains peuvent vous faire croire lors de vos premiers échanges, il est très probable que votre dossier ne passera jamais compte tenu de l’incapacité des banques à suivre la demande. 

Ensuite, les acteurs étant quasiment en situation de monopole, les tarifs appliqués sont exorbitants. Cela est cependant moins visible aujourd’hui puisque les banques traditionnelles ont très fortement augmenté leur taux. Les années 2022-2023 ont d’ailleurs été édifiantes puisqu’elles ont prouvé que les marges du financement Mourabaha suivent clairement l’évolution des taux bancaires traditionnels. Dès que ces derniers ont augmenté, la marge appliquée en Mourabaha a immédiatement suivi. Ainsi, pour un financement, au mois de juin 2023, à hauteur de 200000 € sur 25 ans avec un apport de 30000 € (minimum obligatoire) c’est une mensualité de 1045 € qui serait à payer. Soit un paiement total de la part de l’acquéreur de 1045 € x 300 mois (25 ans) + 30 000 € d’apport = 343500 € c’est à dire un surplus pour l’achat du bien à 200 000 € de 143 500 €. Bien sur, on va vous justifier ce tarif par des frais de notaires plus élevés mais, en réalité, sur une telle opération, les frais de notaire sont de 24000 € environ et la marge de banque est de presque 120 000 € ! Dans ces conditions, et en tenant compte d’autres paramètres, il est plus bien souvent plus intéressant de rester locataire et de placer son argent dans le but d’autofinancer son bien.

Un autre point qui nous a également profondément choqué concerne le nombre de mauvais conseils que nous avons constatés. Par exemple, il est assez fréquent que des courtiers, qui facturent déjà très cher leur accompagnement, explique à des acheteurs qu’il est préférable de réduire leur apport pour placer leur argent. Cette opération, d’un point de vue économique est mauvaise pour le client, mais encore plus rentable pour le “conseiller” puisqu’il va recevoir entre 4% et 7% de commissions en plus grâce aux placements qui seront réalisés. Dans d’autres cas, nous avons même eu des personnes à qui il avait été imposé de placer 20000 € pour avoir “droit” à un financement Mourabaha. Dans ce cas, nous avons très vite compris que le financement proposé par le courtier se ferait à la banque Chaabi et nous avons envoyé la cliente directement à la banque. Verdict ? la banque n’a jamais émis cette condition pour octroyer le financement ! 

Pour finir, le dernier point technique à prendre en considération concerne l’absence d’assurance emprunteur qui fait peser un risque très important sur les familles. Bien souvent, les acquéreurs ont des enfants en bas âges et le conjoint survivant n’aurait pas la capacité financière à assumer la mensualité du prêt. En cas de décès, on leur recommandera alors de vendre le bien mais d’une part ce n’est pas si simple en présence d’enfants mineurs, et en plus une fois le bien vendu la question du relogement de la famille se posera.

En conclusion, même si le financement Mourabaha peut poser des questions quant à sa validité en terme d’éthique, l’aspect technique doit aussi être pris en considération compte tenu des risques et des contraintes de ce financement. C’est à ce titre que nous avons aidé de nombreux musulmans mais compte tenu de l’avis récent donné par les docteurs Salim MCHICH et Mohamed SINERA, nous ne pouvons plus le faire tant que des modifications n’auront pas été apporté au modèle français du Mourabaha.

3/ Prêt à taux zéro

Bien souvent, nos clients pensent que le financement immobilier proposé par les acteurs de la finance islamique est un prêt à taux zéro. Comme cela a été vu, il n’existe aucun organisme qui proposerait cette facilité en France. Dès lors, et à défaut d’une organisation de la communauté (par exemple via du crowdfunding par prêt sans interêt), les seules personnes qui pourraient vous apporter un soutien avec un prêt à taux zéro sont les membres de votre famille et vos amis. Mais attention, là aussi certains points sont à respecter pour ne pas rencontrer de difficultés demain avec le législateur français. Par exemple, depuis le 23 septembre 2020, tout prêt entre particuliers d’un montant supérieur à 5 000 € doit être déclaré au service des impôts à l’aide du formulaire suivant. Nous constatons, dans l’immense majorité des cas, que les prêts familiaux ou entre proches n’ont jamais été déclarés. Ceci peut engendrer des ennuis futurs tant du côté du prêteur que de celui de l’emprunteur. 

4/Mousharaka

Le contrat de type Mousharaka peut être défini comme une association capitalistique dans le but de réaliser une opération commerciale. Les bénéfices du projet peuvent être répartis selon une clé de répartition définie par les associés, alors que les pertes sont supportées par chacune des parties à hauteur de leur participation dans le capital. 

Il existe aujourd’hui principalement trois types de Mousharaka : permanente (pas de date de fin d’association déterminée au départ), ponctuelle (la durée du partenariat est fixée à une date précise dès le départ) et dégressive (l’acquéreur rachète au fur-et-à-mesure du temps les parts de ses associés). Dans le cadre d’un projet immobilier, ce sont les modèles de Mousharaka ponctuelle ou dégressive qui seront les plus fréquents. Le cas assez classique  que nous rencontrons est le groupe d’amis qui souhaite financer le bien immobilier de l’un d’entre eux et qui vont à ce titre créer une SCI en mettant en commun leur ressources financières. Contrairement au prêt à taux zéro, l’objectif ici et de permettre à l’acheteur final de trouver une solution pour son acquisition, et aux investisseurs de rémunérer leur capital apporté. La mise en place et l’organisation de contrats de ce type nécessitent une connaissance de différents domaines (juridique, financier, fiscal, éthique…) et l’intervention d’un ou plusieurs experts (conseiller en gestion de patrimoine, avocats, notaires…).

Conclusion générale : il existe plusieurs façons d’intégrer un projet d’achat immobilier dans sa stratégie patrimoniale. Le financement Mourabaha est souvent abordé mais d’une part celui-ci est discutable d’un point de vue éthique mais surtout très complexe et coûteux, entrainant bon nombre de déception dans notre communauté. Dès lors, les autres possibilités doivent être étudiées afin de concrétiser malgré tout vos objectifs en terme d’investissement immobilier.